Calculer le cash-flow sans oublier les coûts

Le rendement brut est un indicateur de tri : loyer HC annuel théorique divisé par prix d’achat, multiplié par 100. À 830 € par mois pour 143 000 €, il vaut 9 960 / 143 000 = 6,97 %. Il ne dit rien, à lui seul, de la somme restant sur votre compte.

Le revenu net d’exploitation retire la vacance, les coûts restant au propriétaire et, dans notre méthode, les réserves de renouvellement. Le cash-flow retire ensuite les échéances du crédit, l’assurance emprunteur et l’impôt si vous en avez une estimation. Toujours préciser le périmètre : avant impôt, après impôt ou après réserves.

Ne confondez pas une réserve et une dépense réalisée. Mettre 25 € de côté chaque mois réduit le disponible que vous pouvez dépenser, mais la trésorerie réservée vous appartient encore. Ne déduisez pas une seconde fois le même remplacement si vous le financez en consommant cette réserve dans un suivi de disponible.

Enfin, le remboursement du capital n’est pas une charge d’exploitation. Il réduit votre dette et votre trésorerie. C’est pourquoi un investissement peut construire du patrimoine tout en affichant un cash-flow négatif.

Dans le dossier complet

• Comprendre les trois résultats à calculer
• Passer des charges annoncées au coût propriétaire
• Tester les hypothèses et le scénario comptant
• Reconstituer un compte de trésorerie sans doubles comptes
• Trouver un seuil d’équilibre et préparer les mois difficiles
• Mettre le cash-flow à l’épreuve de trois chocs simultanés
• Suivre le budget réel après l’acquisition
• Cash-flow, rendement et TRI : trois lectures distinctes
• À la revente : capital récupéré et gain patrimonial

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