Calculer la rentabilité d’un investissement locatif
Comparez le rendement sur prix, le rendement sur coût total et la trésorerie mensuelle. Les valeurs initiales constituent un exemple fictif modifiable.
Vos résultats
Comprendre le rendement brut
Le rendement brut rapporte les loyers annuels hors charges au prix d’achat : loyers HC annuels ÷ prix d’achat × 100. Pour comparer les biens à budget complet, calculez aussi ce ratio sur le coût d’acquisition incluant frais, travaux et équipements. Précisez toujours le dénominateur choisi.
Passer au rendement net
Le rendement net d’exploitation retire les charges réellement supportées par le propriétaire des recettes locatives. Dans cette page, il est calculé avant crédit et avant fiscalité personnelle. Les assurances du bien, l’entretien et la gestion éventuelle font partie des charges à renseigner.
Quelle différence entre rendement et cash-flow ?
Le rendement mesure un rapport entre revenu et capital investi. Le cash-flow mesure un montant de trésorerie après les décaissements inclus, notamment les échéances du crédit. Deux acquisitions au même rendement peuvent avoir des cash-flows différents si leur apport ou leur durée de crédit diffère.
Effet des charges et du financement
Les charges réduisent le revenu net. Le financement réduit ensuite la trésorerie disponible, mais le capital remboursé n’est pas une charge d’exploitation. Séparez ces deux étapes, puis examinez la fiscalité avec le guide adapté à votre mode de location.
Exemple chiffré
Exemple fictif : un bien à 150 000 €, 12 000 € de frais et 8 000 € de travaux représente un coût total de 170 000 €. Un loyer HC de 900 € par mois donne 10 800 € par an, sans vacance. Le rendement brut sur prix est de 7,20 % ; sur coût total, de 6,35 %. Avec 2 400 € de charges annuelles, le rendement net avant crédit et fiscalité sur coût total est de 4,94 %. Une échéance assurance comprise de 750 € laisse un cash-flow de −50 € par mois avant fiscalité.
Limites du calcul
Les résultats dépendent exclusivement des hypothèses renseignées par l’utilisateur. Ils constituent des estimations et ne garantissent ni rentabilité future, ni financement, ni performance de l’investissement.
La plus-value éventuelle, la revente et l’évolution future des loyers ne sont pas incluses dans ces rendements annuels.
Questions fréquentes
Pourquoi deux rendements bruts ?
Le ratio sur prix facilite une première comparaison. Le ratio sur coût total intègre les frais et dépenses de départ et doit être identifié comme tel.
Un rendement élevé suffit-il à acheter ?
Non. Il faut vérifier les hypothèses, les travaux, les documents et l’effort de trésorerie compatible avec le foyer.
La mensualité est-elle déduite du rendement net ?
Non dans la méthode utilisée ici : le rendement net est avant financement. La mensualité est déduite pour calculer le cash-flow.
Comment comparer le meublé et la location nue ?
Conservez le même bien et explicitez les différences de loyer, mobilier, gestion et fiscalité. Consultez les deux guides avant de retenir des hypothèses.
PROCHAINE ÉTAPE
Vérifier mon cash-flow
Complétez le rendement par ce qui reste chaque mois après le crédit.
Vérifier mon cash-flow →Calculs gratuits : vos saisies restent dans cette page. Téléchargez votre résultat avant de poursuivre ; elles ne sont pas transférées automatiquement.