Location nue ou LMNP : comparer loyers, charges et fiscalité

La location nue se chiffre comme un projet complet : prix, travaux, recettes, charges et crédit. La lecture fiscale vient ensuite, avec le régime réellement applicable.

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Mise à jour éditoriale : 21 octobre 2026.

Location nue ou LMNP : comparer le même logement

Commencez par comparer les loyers réalistes, les dépenses et la gestion, puis ajoutez la fiscalité. Un loyer meublé plus élevé ne suffit pas à rendre le projet plus intéressant : il faut aussi financer et renouveler les meubles, tenir compte de la rotation et vérifier les obligations du bail.

Repères pour comparer deux modes de location
Point	Location nue	Location meublée non professionnelle
Revenus	Revenus fonciers	Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Régime simplifié	Micro-foncier si éligible	Micro-BIC si éligible
Régime réel	Charges déductibles selon leur nature	Charges et amortissements selon les règles applicables
Budget à comparer	Loyer HC, dépenses propriétaire, crédit	Même base, avec ameublement et frais propres au meublé

Le remboursement du capital emprunté est une sortie de trésorerie, pas une charge fiscale déductible. L’amortissement ne constitue pas un encaissement. Les règles de revente et les conditions du régime choisi doivent aussi être examinées.

Exemple comparatif avant impôt

Hypothèses fictives par mois, sans vacance ni dépense exceptionnelle
Poste	Nu	Meublé
Loyer hors charges	850 €	950 €
Dépenses propriétaire	150 €	200 €
Crédit et assurance	750 €	750 €
Cash-flow avant impôt	−50 €	0 €

Les 50 € de dépenses supplémentaires en meublé sont une hypothèse globale à détailler selon le projet. Le mobilier initial et l’impôt ne sont pas inclus dans ce tableau. Le surcroît de trésorerie est ici de 600 € par an avant ces éléments ; il ne permet pas, à lui seul, de conclure quel régime est préférable.

Références : Fiscalité de la location nue · Fiscalité de la location meublée.

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Micro-foncier et régime réel

Les loyers d’une location nue relèvent en principe des revenus fonciers. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire lorsque ses conditions sont remplies. Au régime réel, les charges admises sont examinées selon leur nature. Vérifiez les conditions et les règles de l’année concernée avant de choisir.

Charges, travaux et déficit foncier

Distinguez entretien, réparation, amélioration et autres travaux : leur traitement peut différer. Un déficit fiscal ne signifie pas qu’une dépense a été remboursée. Les conditions de déduction, d’imputation et de report doivent être vérifiées avec les justificatifs et les sources officielles.

Comparer avec le meublé

Comparez le même logement, la même période et le même budget de financement. Explicitez l’éventuelle différence de loyer, le mobilier, les frais de gestion et la fiscalité. Un avantage fiscal isolé ne compense pas nécessairement un prix d’achat trop élevé.

Préparer les pièces

Réunissez bail, justificatifs de loyer, taxe foncière, décomptes de copropriété, factures de travaux et échéancier de crédit. Séparez les dépenses annuelles des travaux ponctuels et des provisions.

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