Avant de faire une offre, classez chaque point en « reçu », « vérifié » ou « à approfondir ». Un document obtenu ne signifie pas que son contenu a été analysé.
Exemple de checklist de visite
À vérifier
Document ou donnée
Exemple de commentaire
Logement
Surface, DPE et diagnostics disponibles
DPE reçu ; vérifier sa date et les travaux conseillés.
Copropriété
PV d’assemblée, charges et travaux
Demander le détail des travaux votés et leur financement.
Location en place
Bail, loyer HC/CC, échéances
Rapprocher le bail des quittances et des provisions.
Travaux privatifs
Devis et calendrier
Distinguer budget estimatif et devis accepté.
Financement
Prix, frais, apport, mensualité
Vérifier que les frais bancaires ne sont pas oubliés.
Après achat
Assurances, contrats et compteurs
Noter qui réalise chaque démarche et à quelle date.
Exemple : une annonce indique 1 000 € de loyer charges comprises et 100 € de provisions. Retenez 900 € hors charges pour la comparaison. Si les charges de copropriété sont de 1 500 € par an, demandez leur ventilation avant de considérer une part récupérable. La liste est à adapter au bien et aux pièces demandées par le notaire.
Les exemples sont gratuits. Les fichiers et outils complets restent réservés aux offres indiquées .
DPE : le premier filtre de votre recherche locative
Avant une offre : quatre vérifications
1. Le document : demander le DPE complet du logement, sa date, son numéro et, le cas échéant, l’attestation officielle actualisée. Une lettre dans l’annonce ne suffit pas.
2. Le calendrier : rapprocher la classe du bien de la date de mise en location, de l’échéance du bail existant et de la durée de détention prévue.
3. Les travaux : faire préciser par un professionnel les améliorations possibles, la classe visée et le coût. En copropriété, vérifier les autorisations, les votes et les délais. Un devis ne garantit pas à lui seul une nouvelle classe DPE.
4. Le budget : intégrer travaux, financement et période réellement nécessaire sans loyer. Ne retenir les recettes qu’à partir d’une mise en location conforme ; ne pas compter deux fois la même période sans recettes.
Exemple : pour un logement F acheté en 2026 et conservé dix ans, prévoir dès l’achat les travaux et leur financement pour l’échéance de 2028. Une simple peinture ne prouve aucune amélioration énergétique.
Documenter les hypothèses
Pour chaque montant, conservez le document source, la date et le périmètre du calcul. Classez ce qui est confirmé, estimé et encore à vérifier. Comparez plusieurs scénarios avant de retenir votre budget.
Priorité locative : le DPE et les échéances
Avant une offre : quatre vérifications
1. Le document : demander le DPE complet du logement, sa date, son numéro et, le cas échéant, l’attestation officielle actualisée. Une lettre dans l’annonce ne suffit pas.
2. Le calendrier : rapprocher la classe du bien de la date de mise en location, de l’échéance du bail existant et de la durée de détention prévue.
3. Les travaux : faire préciser par un professionnel les améliorations possibles, la classe visée et le coût. En copropriété, vérifier les autorisations, les votes et les délais. Un devis ne garantit pas à lui seul une nouvelle classe DPE.
4. Le budget : intégrer travaux, financement et période réellement nécessaire sans loyer. Ne retenir les recettes qu’à partir d’une mise en location conforme ; ne pas compter deux fois la même période sans recettes.
Exemple : pour un logement F acheté en 2026 et conservé dix ans, prévoir dès l’achat les travaux et leur financement pour l’échéance de 2028. Une simple peinture ne prouve aucune amélioration énergétique.
Une fiche simple pour comparer deux biens
Emplacement : transports, commerces, nuisances et demande locative, observés sur place.
Prix : ventes comparables, état du bien et budget travaux.
Loyer : annonces comparables, surface et état ; distinguer le hors charges du charges comprises.
Dépenses : taxe foncière, charges propriétaire, entretien, assurance et crédit.
Revente : acheteurs possibles, défauts permanents et frais de sortie.
Une case sans justificatif reste « à vérifier ». Elle ne devient pas une dépense nulle.
Exemple : un prix bas ne suffit pas
Exemple fictif : avec 850 € de loyer hors charges, une occupation de 92 %, 210 € de charges propriétaire et 650 € de crédit, le cash-flow avant impôt est de −78 €/mois : 850 × 92 % − 210 − 650.
Si le bien se trouve sous un couloir aérien, un prix inférieur peut déjà refléter cette nuisance. Le cash-flow et une éventuelle décote à la revente doivent être étudiés séparément : un prix bas ne garantit ni une location facile ni une bonne sortie.
La suite dans les dossiers complets
Vous venez de lire une synthèse gratuite. Les dossiers ci-dessous développent le sujet avec leurs propres sections, cas chiffrés et checklists. Consultez les sommaires et extraits gratuits. Les versions complètes sont incluses dans les packs.
DOSSIER COMPLET · SOCLE ET COMPLET
Analyser le marché et sélectionner un bien
11 sections, un cas chiffré et une checklist.
Voir le sommaire détaillé
DPE : le premier filtre de votre recherche locative
Lire une annonce sans reprendre son argumentaire
Estimer un loyer avec des comparables exploitables
Vérifier le bâtiment et son environnement
Passer d’annonces dispersées à un loyer défendable
Comprendre la liquidité et tester une revente lente
Lire la copropriété comme un budget d’entreprise
Acheter un logement déjà loué : analyser aussi le bail
DPE, humidité et ventilation : préparer un programme cohérent
Emplacement et revente : documenter avant de négocier