Simulateur de cash-flow immobilier

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Exemple : combien reste-t-il chaque mois ?

Avec un loyer de 1 000 € charges comprises, dont 100 € de provisions récupérables, le loyer hors charges est de 900 €. Si les dépenses restant au propriétaire représentent 150 € et le crédit avec assurance 750 €, le cash-flow avant impôt est nul : 900 − 150 − 750 = 0 € par mois.

Ne déduisez pas une seconde fois les 100 € de charges récupérables si vous partez du loyer hors charges. À l’inverse, en partant des encaissements charges comprises, vous devez compter les dépenses effectivement payées puis leur régularisation. Une dépense exceptionnelle de 600 € fait passer le résultat annuel de cet exemple à −600 €. Aucun revenu, rendement ou financement n’est garanti.

Comparer ensuite location nue et LMNP · Comprendre le suivi des loyers réellement encaissés

Qu’est-ce que le cash-flow immobilier ?

Le cash-flow immobilier est la différence entre les encaissements et les décaissements liés au projet sur une période donnée. Exprimé par mois, il indique la trésorerie générée ou consommée par le bien. Il se distingue du rendement, exprimé en pourcentage, et du résultat fiscal.

Comment calculer le cash-flow d’un investissement locatif ?

Partez des loyers encaissés, puis retirez les charges restant réellement à la charge du propriétaire, les assurances et le remboursement du crédit. Ajoutez la fiscalité ou d’autres dépenses seulement si vous choisissez de les intégrer et disposez d’une estimation adaptée.

Dans ce calculateur, les provisions récupérables sont retirées du loyer charges comprises pour obtenir le loyer hors charges. Saisissez uniquement les charges propriétaire non récupérables. L’assurance emprunteur est comprise dans le champ crédit et assurance : ne la déduisez pas deux fois. Le résultat affiché est avant impôt, sauf impôt ajouté volontairement dans vos charges. La simulation dépend de vos saisies.

Cash-flow positif ou négatif : comment lire le résultat ?

Un résultat positif correspond à une trésorerie mensuelle disponible avant les éléments non inclus. Un résultat proche de zéro traduit un équilibre fragile aux variations de dépenses. Un résultat négatif représente un effort de trésorerie mensuel à financer par le foyer.

Un cash-flow positif ne signifie pas automatiquement qu’il faut acheter. L’état du bien, les travaux, le contexte locatif, les documents et la réserve disponible restent à examiner. Le remboursement du capital diminue la trésorerie tout en réduisant la dette.

Exemple de calcul

Exemple fictif, exclusivement illustratif : 1 000 € de loyer charges comprises, dont 100 € de provisions récupérables, donnent 900 € hors charges. Avec 180 € de charges propriétaire et 650 € de crédit assurance comprise, sans vacance choisie et sans fiscalité intégrée, le cash-flow est de 900 − 180 − 650 = 70 € par mois, soit 840 € sur douze mois identiques.

Une réparation exceptionnelle de 1 000 € n’est pas comprise dans cet exemple. Elle ferait passer le solde annuel à −160 € si les autres hypothèses restaient identiques. Ces chiffres ne sont ni des loyers de marché ni une prévision.

Quelles charges faut-il prendre en compte ?

• La part des charges de copropriété restant au propriétaire.
• La taxe foncière, après distinction des montants effectivement récupérables.
• Les assurances du logement et les garanties éventuelles.
• L’entretien, les réparations et la gestion si elle est déléguée.
• La CFE et les frais de comptabilité lorsque pertinents pour votre situation.
• Le financement, dont l’assurance emprunteur, sans double comptage.

Ramenez les dépenses annuelles à une moyenne mensuelle pour comparer les scénarios. Une moyenne ne décrit pas le calendrier réel des paiements : conservez une réserve pour les échéances et dépenses irrégulières.

Tester plusieurs scénarios

Faites varier le prix d’achat, le loyer, le taux, la durée, les charges et l’apport. Le prix et l’apport modifient le crédit à reporter dans ce calculateur : utilisez le simulateur de financement pour recalculer la mensualité.

Le scénario initial retient 0 % de vacance, sans période sans loyer imposée. Pour mesurer ce risque, testez séparément un mois sans loyer, soit 8,33 %. Vous pouvez tester une période sans loyer en modifiant ce champ. Les dépenses fixes restent dues ; adaptez également les charges récupérables qui resteraient à votre charge pendant cette période.

Limites du simulateur

Les résultats dépendent exclusivement des hypothèses renseignées par l’utilisateur. Ils constituent des estimations et ne garantissent ni rentabilité future, ni financement, ni performance de l’investissement.

Le calcul simplifié ne produit pas de déclaration fiscale et ne modélise pas automatiquement la revente, les travaux exceptionnels ni l’évolution des loyers. Aucune hypothèse de hausse n’est ajoutée.

Questions fréquentes

Autres ressources utiles

• Examiner le secteur, le prix et les pièces du bien
• Calculer votre rentabilité locative
• Simuler votre financement immobilier
• Estimer vos frais d’acquisition
• Comprendre le LMNP et analyser la location nue