Guide LMNP : micro-BIC, régime réel et démarches

Analysez la location meublée à partir du bien et de son exploitation. Le régime fiscal est une composante du projet, avec le loyer, les équipements, les charges et la revente.

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Mise à jour éditoriale : 28 septembre 2026.

Partir du fonctionnement du logement

Identifiez la clientèle, le loyer documenté et les équipements nécessaires. Prévoyez l’achat du mobilier, son remplacement, la gestion et les dépenses restant au propriétaire. Comparez ces postes à une location nue du même bien.

Distinguer fiscalité et trésorerie

Les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le LMNP ne signifie pas automatiquement absence d’impôt. Les conditions du statut, le régime applicable, les obligations et l’année étudiée doivent être vérifiés dans les sources officielles.

Un amortissement comptable n’est pas une sortie de trésorerie. Inversement, le remboursement du capital du prêt consomme de la trésorerie : ne le confondez pas avec une charge déductible. Demandez une comparaison adaptée qui inclut également la sortie du projet.

Checklist de votre analyse

Justifier le loyer et inventorier le mobilier.
Chiffrer charges, assurances, entretien et gestion.
Examiner CFE et comptabilité selon votre situation.
Séparer résultat fiscal, trésorerie et capital remboursé.
Comparer les scénarios avec et sans dépenses exceptionnelles.

LMNP : comparer le micro-BIC et le régime réel

LMNP désigne le caractère non professionnel de la location ; micro-BIC et réel sont deux régimes d’imposition possibles. Ce ne sont donc pas des alternatives de même nature. Le statut doit être vérifié séparément chaque année.

Point à comparer	Micro-BIC	Régime réel
Base imposable	Recettes déclarées, diminuées de l’abattement applicable par l’administration	Résultat calculé à partir des recettes et des dépenses fiscalement admises
Charges et mobilier	Pas de déduction supplémentaire des dépenses réelles	Charges justifiées et amortissements admis, avec leurs limites et reports
Crédit	Le forfait couvre les charges ; aucune déduction séparée	Intérêts et frais admissibles à distinguer du capital remboursé, non déductible
Gestion	Suivi des recettes et justificatifs	Comptabilité et déclaration de résultat ; prévoir leur coût
Choix	Sous conditions de seuil et de nature d’activité	Sur option ou selon les règles de sortie du micro ; vérifier le délai d’option auprès du SIE

Base imposable

Micro-BIC: Recettes déclarées, diminuées de l’abattement applicable par l’administration
Régime réel: Résultat calculé à partir des recettes et des dépenses fiscalement admises

Charges et mobilier

Micro-BIC: Pas de déduction supplémentaire des dépenses réelles
Régime réel: Charges justifiées et amortissements admis, avec leurs limites et reports

Crédit

Micro-BIC: Le forfait couvre les charges ; aucune déduction séparée
Régime réel: Intérêts et frais admissibles à distinguer du capital remboursé, non déductible

Gestion

Micro-BIC: Suivi des recettes et justificatifs
Régime réel: Comptabilité et déclaration de résultat ; prévoir leur coût

Choix

Micro-BIC: Sous conditions de seuil et de nature d’activité
Régime réel: Sur option ou selon les règles de sortie du micro ; vérifier le délai d’option auprès du SIE

Comparez l’impôt, le coût de gestion, la trésorerie et la revente sur la même durée. Le réel n’est pas automatiquement préférable et l’amortissement ne garantit pas une absence d’impôt.

Plafonds micro-BIC : distinguer 2025 et 2026

Location	Recettes 2025, déclaration 2026	Recettes 2026, déclaration 2027	Abattement
Meublé de longue durée	77 700 €	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé	77 700 €	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	15 000 €	30 %

Meublé de longue durée

Recettes 2025, déclaration 2026: 77 700 €
Recettes 2026, déclaration 2027: 83 600 €
Abattement: 50 %

Meublé de tourisme classé

Recettes 2025, déclaration 2026: 77 700 €
Recettes 2026, déclaration 2027: 83 600 €
Abattement: 50 %

Meublé de tourisme non classé

Recettes 2025, déclaration 2026: 15 000 €
Recettes 2026, déclaration 2027: 15 000 €
Abattement: 30 %

Il s’agit des seuils du régime micro, pas d’un plafond autorisant à louer ni du seuil du statut LMNP. L’éligibilité s’apprécie avec les règles des années de référence, de début d’activité et, si nécessaire, d’activités mixtes. Un dépassement isolé ne permet pas à lui seul de conclure à une sortie immédiate.

Le classement touristique est une démarche officielle : une note ou un label de plateforme ne suffit pas. Un logement meublé loué à l’année ne devient pas un meublé touristique « non classé » pour cette seule raison. Le classement ne dispense pas des règles municipales.

Exemple fictif sur 12 000 € de recettes : un abattement de 50 % laisse une base de 6 000 €, celui de 30 % une base de 8 400 €. Ce sont des bases imposables, pas le montant de l’impôt. Les prélèvements et la situation du foyer restent à examiner.

Début d’activité : le délai de 15 jours

Déclarez le début d’activité de location meublée dans les 15 jours qui le suivent, sur le guichet unique des formalités des entreprises géré par l’INPI. Cette démarche permet notamment l’attribution du SIRET. Le micro-BIC ne dispense pas de cette déclaration. L’ancien formulaire papier P0i n’est pas la procédure courante à utiliser.

Conservez la preuve du dépôt et vérifiez les données transmises. Si la date de début est incertaine, faites-la confirmer selon votre dossier. La déclaration fiscale et les éventuelles démarches de tourisme auprès de la mairie sont distinctes.

Retard : distinguer les démarches et les sanctions

Un dépassement du délai d’immatriculation n’entraîne pas automatiquement une majoration fiscale de 10 % dès le seizième jour. Régularisez la formalité et contactez le SIE pour vérifier les déclarations manquantes.

Pour une déclaration de revenus tardive, les majorations peuvent être de 10 %, de 20 % lors d’un dépôt dans les 30 jours suivant une mise en demeure, puis de 40 % au-delà. La découverte d’une activité occulte relève de conditions spécifiques et peut entraîner 80 % : elle ne se déduit pas automatiquement d’un simple retard. Des intérêts de 0,20 % par mois peuvent s’ajouter. Le retard de paiement relève de règles distinctes.

CFE et première année : quelles démarches ?

Il s’agit ici de la CFE, cotisation foncière des entreprises, et non des CEE, certificats d’économies d’énergie. Une activité nouvelle est en principe exonérée de CFE pour son année de création, mais la déclaration initiale reste nécessaire.

Au démarrage : déposer la formalité au guichet unique et obtenir le SIRET.
Avant le 31 décembre de la première année : transmettre au SIE la déclaration initiale 1447 C-SD.
Créer l’espace professionnel sur impots.gouv.fr pour consulter les avis et gérer le règlement, même en LMNP.
Les années imposables : consulter l’avis de CFE et payer selon ses échéances, généralement au plus tard le 15 décembre pour le solde.

La base est en principe réduite de moitié lors de la première année d’imposition suivant la création ; cela ne promet pas une facture divisée par deux. Des exonérations existent selon la situation. Le seuil de 5 000 € concerne notamment l’exonération de cotisation minimum : ne concluez pas sans examen que toute CFE est supprimée. Le montant dépend de la commune et de la base retenue.

Première déclaration de revenus : les formulaires à préparer

Démarche	Formulaire ou procédure	Point de vigilance
Début d’activité	Guichet unique INPI en ligne	Dans les 15 jours ; distinct de la déclaration annuelle
CFE initiale	1447 C-SD	Au plus tard le 31 décembre de la première année
Revenus au micro-BIC	2042 C-PRO, avec la déclaration du foyer	Reporter les recettes dans la rubrique adaptée sans retrancher soi-même l’abattement
Résultat au réel	2031-SD et annexes applicables, notamment 2033 au réel simplifié	Télétransmission de la liasse puis report du résultat sur 2042 C-PRO
Modification relative à la CFE	1447 M-SD si nécessaire	Ce formulaire n’est pas à déposer systématiquement chaque année

Début d’activité

Formulaire ou procédure: Guichet unique INPI en ligne
Point de vigilance: Dans les 15 jours ; distinct de la déclaration annuelle

CFE initiale

Formulaire ou procédure: 1447 C-SD
Point de vigilance: Au plus tard le 31 décembre de la première année

Revenus au micro-BIC

Formulaire ou procédure: 2042 C-PRO, avec la déclaration du foyer
Point de vigilance: Reporter les recettes dans la rubrique adaptée sans retrancher soi-même l’abattement

Résultat au réel

Formulaire ou procédure: 2031-SD et annexes applicables, notamment 2033 au réel simplifié
Point de vigilance: Télétransmission de la liasse puis report du résultat sur 2042 C-PRO

Modification relative à la CFE

Formulaire ou procédure: 1447 M-SD si nécessaire
Point de vigilance: Ce formulaire n’est pas à déposer systématiquement chaque année

Une activité commencée en 2026 donne lieu à une déclaration de ses revenus en 2027. Consultez le calendrier de cette campagne lorsqu’il est publié ; le délai de 15 jours ne remplace pas ces échéances. Pour les Cerfa, utilisez le millésime officiel correspondant à l’année, accessible depuis les liens ci-dessous, sans réutiliser un ancien fichier trouvé ailleurs.

Conserver les justificatifs

Classez les baux, inventaires du mobilier, relevés de recettes, justificatifs des plateformes, factures acquittées, échéanciers, charges de copropriété, taxes, preuves de dépôt et déclarations. Au réel, conservez également la comptabilité et le tableau des amortissements utilisés ou reportés. Le micro-BIC ne signifie pas absence de justificatifs.

Gardez les actes d’achat, travaux et données d’amortissement pendant toute la détention pour préparer la revente. La durée légale de conservation varie selon la pièce et les procédures non terminées : vérifiez-la avant toute destruction. Une copie sauvegardée hors du navigateur protège contre la perte des seules données locales.

Revente LMNP : amortissements et durée de détention

La vente d’un bien relevant du LMNP à la cession relève en principe des plus-values immobilières des particuliers. Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel doivent en principe être pris en compte en diminuant le prix d’acquisition retenu, ce qui peut augmenter la plus-value. Des exceptions légales existent pour certaines résidences : faites vérifier le bien, les amortissements concernés et les changements de statut par le notaire.

Années révolues de détention	Abattement annuel pour l’impôt sur le revenu	Abattement annuel pour les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par année	1,65 % par année
22e année	4 % ; exonération totale à 22 ans	1,60 %
23e à 30e année	Exonération acquise	9 % par année ; exonération totale à 30 ans

Jusqu’à 5 ans

Abattement annuel pour l’impôt sur le revenu: 0 %
Abattement annuel pour les prélèvements sociaux: 0 %

De la 6e à la 21e année

Abattement annuel pour l’impôt sur le revenu: 6 % par année
Abattement annuel pour les prélèvements sociaux: 1,65 % par année

22e année

Abattement annuel pour l’impôt sur le revenu: 4 % ; exonération totale à 22 ans
Abattement annuel pour les prélèvements sociaux: 1,60 %

23e à 30e année

Abattement annuel pour l’impôt sur le revenu: Exonération acquise
Abattement annuel pour les prélèvements sociaux: 9 % par année ; exonération totale à 30 ans

Ces taux réduisent deux bases taxables distinctes ; ils ne sont pas des taux d’impôt et ne s’appliquent pas au prix de vente. À 25 années révolues, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise mais l’abattement social n’est que de 55 %. Le calcul final tient aussi compte des frais, travaux admissibles et autres exonérations éventuelles. Anticipez cette sortie dès la comparaison micro-BIC / réel.

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