T2 à 140 000 € : analyse du budget, du rendement et du cash-flow

Un prix de 140 000 € n’est pas un budget de 140 000 €

Ce T2 fictif sert à distinguer prix, investissement total et trésorerie. Il n’est situé dans aucune ville et ne représente ni une annonce réelle ni une moyenne de marché. Les montants doivent être remplacés par des devis et documents propres à votre opération.

Les 22 000 € au-dessus du prix ne sont donc pas uniquement des frais de notaire. Le poste travaux n’est pas ensuite déduit une deuxième fois du cash-flow courant.

Apport, emprunt et mensualité : trois données distinctes

Avec 12 000 € d’apport affecté au projet, le financement à trouver est de 150 000 €. La mensualité retenue dans ce cas est de 750 €, assurance comprise. C’est une hypothèse fournie pour comparer les flux, pas une offre de prêt déduite d’un taux et d’une durée.

Si vous choisissez le financement calculé dans le simulateur, le taux, la durée et l’assurance peuvent produire une mensualité différente. La réserve de sécurité doit rester disponible en plus des 12 000 € d’apport.

Deux rendements sur deux bases clairement indiquées

Le loyer est de 1 000 € charges comprises, dont 100 € de provisions récupérables : le loyer hors charges est donc de 900 €. Les provisions servent à couvrir des dépenses récupérables ; elles ne sont pas ajoutées au revenu disponible.

• Rendement brut sur le prix : 900 × 12 ÷ 140 000 = 7,71 %.
• Rendement net de charges sur le budget total : (10 800 − 2 400) ÷ 162 000 = 5,19 %.

Le second indicateur reste avant crédit et impôt. Il ne faut pas le lire comme un rendement après fiscalité. Comparer deux biens exige d’utiliser les mêmes définitions et les mêmes postes de charges.

Ce qu’il reste chaque mois

900 € de loyer hors charges − 200 € de charges propriétaire − 750 € de crédit et assurance = −50 € par mois avant impôt. L’effort annuel est de 600 €, hors dépenses exceptionnelles. Le remboursement du capital réduit la dette, mais ne finance pas cet effort mensuel.

Avec un mois vide et 100 € de dépenses récupérables restant dues ce mois-là : 9 900 − 100 − 2 400 − 9 000 = −1 600 € par an, soit −133,33 € par mois en moyenne. La fiscalité et un chantier imprévu doivent être ajoutés séparément.

Les pièces à obtenir avant de décider

• Décompte d’acquisition prévisionnel, devis travaux et financement détaillé.
• Charges de copropriété, travaux votés ou envisagés et dépenses récupérables.
• Taxe foncière, assurances, gestion et entretien réellement supportés.
• Diagnostic énergétique et vérifications propres à la mise en location.
• Références locales pour confirmer le loyer, puis estimation fiscale adaptée.

L’exemple ne prétend pas être une analyse locale. Des données DVF seraient nécessaires pour documenter les ventes dans un secteur ; elles ne suffisent pas à établir le loyer de ce logement fictif.

Un cash-flow négatif est-il acceptable ? · Consulter la synthèse PDF de l’exemple · Télécharger les chiffres en Excel