Rentabilité Airbnb : que reste-t-il après les charges ?

La formule de rentabilité Airbnb

Recettes annuelles = prix moyen par nuit × 365 × taux d’occupation. Retirez les commissions de plateforme et de conciergerie, les coûts variables par nuit et les charges fixes. Divisez ce résultat annuel avant crédit et impôt par le budget total pour obtenir le rendement net d’exploitation.

Le cash-flow mensuel est le résultat annuel divisé par douze, moins le crédit et l’assurance. Le capital remboursé diminue votre trésorerie même s’il ne constitue pas une charge fiscale.

Exemple : 40 % d’occupation ne garantit pas l’équilibre

Pour 150 000 € investis, 100 € la nuit et 146 nuits louées, les recettes atteignent 14 600 €. Avec 18 % de frais de plateforme, 20 % de conciergerie, 10 € par nuit de coûts variables et 3 000 € de charges fixes, il reste 4 592 € avant crédit et impôt. Le rendement net est de 3,06 %. Avec 800 € de mensualité, le cash-flow est de −417,33 € par mois.

Ces taux sont des hypothèses illustratives modifiables, pas les tarifs contractuels de tous les hôtes Airbnb. Renseignez vos frais effectifs, TVA comprise lorsqu’elle reste à votre charge.

Ménage, taxe de séjour et commissions : éviter les doubles comptes

Le prix par nuit exclut le ménage refacturé et la taxe de séjour. Ce modèle suppose le ménage refacturé à prix coûtant ; ajoutez tout reste à charge moyen par nuit dans les coûts variables. Si des commissions s’appliquent aussi au ménage refacturé, ajoutez leur coût dans ces dépenses. Les deux commissions du formulaire portent sur les mêmes recettes de nuitées ; adaptez leurs taux effectifs si vos contrats utilisent une autre assiette.

Les charges fixes ne doivent contenir ni crédit, ni coûts variables déjà saisis. La fiscalité, les cotisations sociales, la revente et les gros travaux exceptionnels ne sont pas calculés. Le rendement brut est différent du rendement net et de la trésorerie disponible.

Tester l’occupation et la saisonnalité

Comparez 25 %, 40 % et 55 % d’occupation, puis un prix moyen inférieur de 10 %. Un prix affiché sur une annonce n’est pas un prix encaissé. Le seuil d’équilibre indique l’occupation nécessaire pour couvrir les charges et le crédit dans ce modèle ; une valeur supérieure à 100 % signale un équilibre impossible avec les autres hypothèses.

La base de 365 nuits sert à comparer les scénarios. Elle ne signifie pas que votre logement est autorisé à être loué toute l’année : réduisez le taux pour tenir compte des nuits indisponibles et des limites applicables. Vérifiez les règles communales, le règlement de copropriété et les démarches avant d’acheter.

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Pour détailler l’occupation mois par mois, comparer plusieurs biens et conserver vos hypothèses, consultez les outils avancés du Pack Complet.