Pour un seul logement, multipliez le nombre de nuits effectivement commercialisables par le taux d’occupation, puis par le prix moyen par nuit. Distinguez le chiffre d’affaires brut du montant versé par la plateforme. Déduisez ensuite commissions, conciergerie, ménage restant à votre charge, énergie, assurance, entretien, impôts et financement sans double comptage.
Exemple de budget annuel pour un logement
Scénario fictif, avant impôt et dépenses exceptionnelles
Hypothèse
Calcul ou montant
Nuits disponibles
365
Occupation retenue
40 %, soit 146 nuits
Prix moyen
100 € par nuit
Recettes brutes hébergement
14 600 €
Commission plateforme, hypothèse 18,5 %
2 701 €
Conciergerie, hypothèse 20 % du brut
2 920 €
40 ménages à 30 €, non refacturés ici
1 200 €
Autres dépenses propriétaire, hypothèse
2 400 €
Solde avant crédit et impôt
5 379 €
Crédit et assurance
9 000 €
Cash-flow annuel avant impôt
−3 621 €, soit environ −302 € par mois
Les taux de 18,5 % et 20 % sont des hypothèses de calcul, pas des tarifs universels. Remplacez-les par les conditions de votre plateforme et le contrat de conciergerie, en vérifiant leur assiette et le ménage inclus ou non. Ici, aucun ménage n’est refacturé au voyageur ; aucun revenu de taxe de séjour n’est compté. Si le calendrier autorisé ou commercialisable est plus court, réduisez les nuits disponibles.
Testez aussi une baisse d’occupation : dans ce même exemple, passer à 30 % avec 30 ménages donnerait environ −5 566 € par an, avant impôt. Vérifiez les règles locales, la copropriété et la saisonnalité avant de retenir 365 nuits.
Les exemples sont gratuits. Les fichiers et outils complets restent réservés aux offres indiquées .
Estimer les recettes par période
Distinguez saisons, jours ouverts à la réservation, prix des nuitées et nombre de nuits réellement vendues. Le taux d’occupation est une hypothèse explicite, pas une promesse. Évitez de cumuler une baisse d’occupation et une seconde déduction de vacance sur les mêmes nuits.
Établir le coût d’exploitation
Prenez en compte les commissions des plateformes selon votre contrat, le ménage, le linge, la conciergerie éventuelle, l’énergie, l’eau, les assurances, l’entretien et le renouvellement du mobilier. Un ménage facturé au voyageur doit aussi être rapproché de la dépense correspondante.
Vérifier la possibilité de louer
Avant d’engager le budget, vérifiez auprès de la mairie les démarches et règles applicables à l’adresse. Examinez également le règlement de copropriété et les obligations correspondant au logement. Les règles peuvent différer selon la commune et l’usage du bien.
Comparer les scénarios
Testez une baisse du prix moyen, des nuits vendues ou une hausse des coûts. Rapprochez le revenu net d’exploitation des échéances de crédit, puis examinez la fiscalité et le temps de gestion.
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