Seuil d’occupation Airbnb : combien de nuits pour atteindre l’équilibre ?

Votre seuil, avec vos dépenses

Modifiez le prix moyen réellement encaissé par nuit, les commissions et les dépenses. Le résultat distingue le solde au taux d’occupation saisi du seuil nécessaire pour équilibrer la trésorerie.

La formule, étape par étape

Marge par nuit = prix par nuit × (1 − taux de plateforme − taux de conciergerie) − coût variable par nuit. Nuits à louer = (charges fixes annuelles + 12 × crédit et assurance mensuels) ÷ marge par nuit. Taux d’occupation = nuits nécessaires ÷ 365.

Le budget d’achat sert au rendement ; il n’est pas déduit une seconde fois des flux annuels. Les deux commissions portent ici sur les mêmes recettes de nuitées. Le ménage refacturé à prix coûtant et la taxe de séjour sont exclus : ajoutez le ménage restant à charge et les commissions éventuelles sur le ménage aux coûts variables.

Exemple : de 243 à 276 nuits selon le prix encaissé

À 100 € la nuit, avec 18 % de plateforme, 20 % de conciergerie et 10 € de coûts variables, la marge est de 52 € par nuit. Pour couvrir 3 000 € de charges fixes et 800 € par mois de financement, il faut 12 600 ÷ 52 = 242,31 nuits, soit 66,39 % d’occupation sur 365 nuits. Il faut donc au moins 243 nuits entières aux mêmes conditions.

À 90 € la nuit avec les mêmes taux et dépenses, la marge devient 45,80 €. Le seuil monte à 275,11 nuits, soit 75,37 % ; il faut alors 276 nuits entières. Le prix moyen retenu doit donc rester réaliste, notamment en basse saison. Ces commissions sont des hypothèses, pas les tarifs de tous les hôtes.

Que signifie un seuil impossible ?

Si la marge par nuit est nulle ou négative, ajouter des nuits ne permet pas de couvrir les charges fixes dans ce modèle. Si le besoin dépasse 365 nuits, l’équilibre est impossible avec les paramètres saisis. Un taux inférieur à 100 % peut aussi être inaccessible si le logement est disponible ou autorisé à la location seulement une partie de l’année.

Comparez les nuits nécessaires aux nuits réellement commercialisables. N’interprétez pas 365 comme une autorisation de louer toute l’année : vérifiez les règles locales et les contraintes du logement. Cette page n’intègre ni fiscalité, ni cotisations sociales, ni travaux exceptionnels, ni saisonnalité mois par mois.

Tester la résistance du projet

Réduisez le prix par nuit de 10 %, augmentez les dépenses variables, puis comparez un scénario géré directement et un scénario avec conciergerie. Une gestion directe peut réduire une commission tout en demandant du temps : ajoutez vos dépenses effectives et examinez le travail nécessaire.

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